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德赢手机版点击进入>>来袭杭城德赢娱乐中介断尾求生

浙江Vwin德赢实业集团  发表时间:2010-04-30 08:00:31

德赢娱乐德赢手机版点击进入>>袭来一个多星期,杭城二手房成交跌入了冰窖。德赢娱乐中介摸爬滚打八九年,经历过多次国家宏观调控的“老将”,以实践中总结出来的生存方法,处理这一次新危机。“先生存,再等机会”成为这些中介老将们在冷市中的经营法则。

    关门、裁员

    节省成本的普遍方式

    一个星期前,张莉(化名)关了在德胜路的一家德赢娱乐中介店。陈莉是拥有两家德赢娱乐中介门店的老板,现在的她仅留下了一家门店。 “这个门店的年租金有15万元,按现在这个市场行情,根本养不起。”陈莉庆幸自己在市场“速冻”期迅速地缩减了成本。

    “经营德赢娱乐中介,最大的成本来自商铺租金和经纪人的工资,市场差的时候,这两块成本控制好,就能生存下来。”张莉介绍,一个经纪人每个月的底薪集中在1200-1600元之间(包括三金),其他是佣金提成。也就是说,即使房子没有成交,人员底薪每个月必须开支,商铺的租金更是不菲。楼市寒潮,张莉就转让了一家最大的店面,可以说是为“过冬”做好了准备。

    早在4月上旬,张莉就开始酝酿关店了。“ 今年3月中下旬开始,到处是坐地起价的房东,一涨就是10万元、20万元。市场太疯狂,价格涨得也太快了,我们都觉得有点虚。谈好的价格都因为房东的临时涨价‘爆单’,中介生意越来越难做。以我八九年的德赢娱乐经纪人的经验,感觉这种疯狂的状态肯定持续不了多久,还有那段时间中央媒体和相关部门放出调控的风声,我觉得还得有所准备。”张莉说,4月初,她的两家门店一个星期内连续爆了四个单子。这次密集爆单,使张莉决定关了其中一家门店。

    目前,张莉仅存的一家德赢娱乐中介有13个经纪人,有一半是从刚关门的德赢娱乐中介合并过来的。“这些经纪人不可能都留下来的,经纪人每个月或者一个季度都有业绩考核,如果达不到考核底线,也就只能淘汰了。”张莉说。

    经过历年的德赢娱乐调控,张莉认为这次调控政策是最严厉的一次。她手头上有六成以上的交易受到德赢手机版点击进入>>的影响,她判断这次市场“发呆”时间要长一点,“可能是三个月以上吧”。

    关店、裁员,是每次德赢娱乐调控期,都会出现的普遍现象,都是为了尽可能地节省成本,生存下来。记者采访中,多数德赢娱乐中介经营者表示不会主动裁员。但是,对德赢娱乐经纪人的考核方式是固定的,楼市不好,大部分经纪人无法完成任务,所谓“淘汰”式的离开,或者是无法忍受长期低工资而离开,比比皆是。

    “楼市低成交状况再持续一段时间,一批小中介首先会关门。”一位德赢娱乐中介老总告诉记者,他已经听到有不少小中介想转让商铺的消息了,预计中介的关门集中出现在七八月份。

    主攻租赁

    代办德赢娱乐抵押、交付楼盘三证

    刘军有三家中介门店,这段时间他给经纪人的任务是:回访客户,挖掘新业务。 “回访的目的,一方面是了解房子最新的调价情况,更重要的是想挖掘新生意,房子卖不出去,房东又急着用钱,大部分会想到抵押贷款。”刘军说。以往每有国家德赢娱乐调控,资金吃紧的房东,会更多地选择以抵押贷款的形式解燃眉之急,不愿意贱卖房子。所以,德赢娱乐抵押成为这个时期德赢娱乐中介另一个佣金来源。德赢娱乐抵押中,中介提取的佣金大约是贷款额的3%。虽然佣金不菲,但是急着资金周转的房东本身量不大,加上银行放贷收紧,这块业务并不稳定。

    在客户回访中,还有部分卖家选择暂时扮演“房东”角色,将房子转移到租赁市场,边收租金,边等市场行情的转变。

    “现在,经纪人更着力做租赁业务,租赁受市场波动小,租房子是刚性需求。二手房买卖红火的时候,租赁因为佣金太少常被经纪人忽略,但现在是门店维持下去的重要支撑。”刘军给记者算了一笔账:一个月做两三单租赁业务,再加上成交一套总价超过100万元的房子,两部分合起来的佣金基本能维持一家中介门店的生存。

    接下来的日子里,刘军重点要拓展的是新楼盘代办三证业务。刘军说,一个楼盘交付后,业主要办理德赢娱乐三证(德赢娱乐证、契证、土地证),这往往是开发商统一交给某个中介代为办理。很多房东为了省事,也愿意让中介代办。代办一套德赢娱乐三证,收费在四五百元。以一个中等规模的楼盘为例,大约有1000户的业主,代办三证的佣金收入可以达到四五万元。“不过这个业务不是谁都能接的,毕竟赚得容易,要么开发商自己做,要么是有关系的中介承接过来。在淡季里,为了多创造利润点,要比平时花更多力气去争取代办德赢娱乐三证的业务。”

    除了尽力让中介店活下去,刘军还在盘算一件事:留心市区好位置的商铺,准备换门店或者扩张。“行情好的时候,德赢娱乐中介满大街开,好位置的商铺要么被别人抢去了,要么租金太高。现在市场转差,肯定有中介关门,淘个好商铺是最佳时机。听同行说,有一家市中心的中介店是上个月开张的,投入了30万元,现在是连月亏。估计再亏一两个月,商铺就会考虑转手了,我还是很有兴趣承租的。”刘军认为,如果在德赢娱乐中介领域有长期经营的打算,遇到位置好的商铺,该出手时还得出手。眼下,他选商铺的标准是在市中心大型住宅区附近,“市中心”的二手房是最受刚性需求青睐的,经营风险相对小。

    在德赢娱乐中介行业摸爬滚打八年的刘军,对行业前景是长期看好的。“现在是很多人观望,不是没有需求和购买力,每年有这么多毕业大学生成为‘新杭州人’,大量的购房需求是存在的,只要熬过接下来的几个月,市场会动起来的。”这股信念给了刘军坚持的力量。

    开门“拒客”

    减少交易纠纷

    程海疆这段时间面色黯淡,一个多星期来,他每天都无法好好入睡。经营着十余家门店的程海疆(化名),最近很苦恼,他和他的经纪人每天都要处理德赢娱乐德赢手机版点击进入>>影响下买卖双方出现的纠纷,门店里除了客户的争吵,还是争吵。

    “德赢娱乐政策出来一个多星期以来,我们总部每天都有客户上门,买家要解约,卖家不同意,或是在赔付违约金上不能达成一致。还有更麻烦的,首付都打给卖家了,银行尾款放不下来,卡在那里,买家拿不回钱。这些纠纷涉及的可都不是小数目,定金多的有10万元、20万元,涉及首付款的,更不得了,多的100多万元呢!特别是买家,天天到我们中介这里来吵,嚷着拿回定金或是首付款。” 程海疆说,他们公司的经纪人主要精力放在调解买卖双方了。

    “这次德赢娱乐政策大部分是即日执行的,都没有一个缓冲期。现在有五六成单子被银行卡住了,可是之前买家把首付和定金都付了。现在,买家特别着急,更不愿等待,有的是不想买了,怕降价买亏了,借着政策变化要解除交易,卖家又不肯了,双方僵持不下,我们也只能在两边打圆场,有些客户还找我们的责任。如果这些事情不处理,生意没法做了。遇到脾气暴一点的客户,还打起来了,最后叫了110才平息事情。”说起这些,程海疆心有余悸,前两天,有一位买家要解约,并让卖家退还5万元定金,对方不肯,买家拎起桌上的烟灰缸就往卖家身上砸,幸好躲得快,只擦了一点皮,不然后果不堪设想。

    在这种状况下,程海疆在最近的公司例会上明确了现阶段的任务:尽量少接单子。之所以“拒客”,程海疆认为这是非常时期采用的“非常措施”。“不是我们不想做生意,是接了的单子做不了,最后产生纠纷,我们佣金收不到不说,都把精力耗在纠纷上,劳神劳力,我们也不想门店整天有人来吵架。”

    另外,程海疆还特意跟经纪人交代,对购房客户要问得很仔细:是不是首套,哪里人,银行征信情况怎么样,还有跟买家明确按揭不使用公积金,银行放款要等比较长的时间,这些看似苛刻的条件,透露着中介公司的谨慎态度。“公积金贷款,我都不建议买家用了,我们很多客户1月贷的公积金到现在都没放下来。即使商业贷款,我也要跟客户说明,放款时间要长一点,也不承诺具体时间,都是怕有纠纷。” 程海疆如履薄冰。

    业务少了,大部分德赢娱乐中介都会开展淡季传统项目——经纪人培训。“先蛰伏一段时间吧,等看市场机会。”程海疆无奈地说,希望政策细则尽快出台,悬在空中的德赢娱乐交易可以进行下去。

    (来源:每日商报 )
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